El 40,8 % de los hogares colombianos vive en arriendo, mientras en Antioquia la proporción llega al 45,9 %. En este escenario, Coninsa presenta un proyecto multifamily que permitirá a inversionistas individuales participar en una bolsa común de rentas administrada profesionalmente.
El crecimiento de los hogares que viven en arriendo está transformando el mercado inmobiliario colombiano y comienza a abrir espacio para modelos de inversión que hasta ahora habían estado asociados principalmente con grandes fondos y operadores institucionales.
La Encuesta Nacional de Calidad de Vida de 2025 reveló que el 40,8 % de los hogares colombianos habitaba una vivienda arrendada o subarrendada, frente al 38,1 % que ocupaba una vivienda propia. El arriendo se mantuvo así como la principal forma de tenencia por cuarto año consecutivo.
Con 18,95 millones de hogares estimados en el país, la proporción equivale a cerca de 7,7 millones de hogares arrendatarios. En Antioquia, el fenómeno es incluso más marcado: el 45,9 % de los hogares vive en arriendo, mientras el 41 % ocupa vivienda propia, de acuerdo con los resultados departamentales del DANE.
Ese cambio estructural es el contexto en el que Coninsa anunció Itera, un proyecto residencial y comercial que se desarrollará en el sector de La Frontera, en Envigado. La compañía lo presenta como el primer modelo multifamily de inversión abierta en Colombia dirigido a inversionistas individuales.
De comprar un apartamento a participar en todo el activo
En el esquema tradicional, una persona compra una vivienda, busca un arrendatario, asume los costos de mantenimiento y depende exclusivamente de que su unidad permanezca ocupada.
Itera plantea una estructura diferente. Los ingresos producidos por los arrendamientos del proyecto se consolidarán en una bolsa común. Después de descontar los gastos operativos y de administración, los recursos se distribuirán proporcionalmente entre los inversionistas.
El objetivo es que el propietario no dependa únicamente del desempeño de su apartamento, sino de la ocupación y los resultados del activo completo.
“Estamos respondiendo a una demanda creciente de vivienda en renta mediante un esquema que combina maximización de la renta, administración profesional y generación de valor para los inversionistas”, explicó Juan Camilo Hoyos, gerente de Activos de Largo Plazo de Coninsa.
El modelo puede reducir la exposición individual a la desocupación de una unidad, pero no elimina el riesgo. Los resultados seguirán dependiendo de la demanda, las tarifas de arrendamiento, los costos de operación, el mantenimiento, la calidad de la administración y la valorización futura del inmueble.
La oferta de vivienda sigue rezagada
El avance de la vivienda en renta coincide con un mercado inmobiliario en recuperación, pero con menor producción de nuevos proyectos.
El Banco de la República informó que las ventas de vivienda nueva crecieron 11,7 % anual a marzo de 2026 y recuperaron niveles anteriores a la pandemia. Sin embargo, las iniciaciones se encuentran en sus niveles más bajos de los últimos 14 años y los inventarios de vivienda nueva y usada han disminuido.
Esta combinación —recuperación de la demanda y oferta rezagada— puede aumentar la presión sobre los precios de compra y fortalecer el atractivo del arriendo para hogares que no cuentan con la cuota inicial, no desean asumir un crédito hipotecario o priorizan la movilidad.
El cambio también responde a hogares más pequeños y diversos. Según el DANE, el tamaño promedio de los hogares bajó de 3,10 personas en 2019 a 2,82 en 2025, mientras los hogares unipersonales ya representan el 20,2 % del total.
Estas transformaciones favorecen proyectos con unidades flexibles, servicios compartidos y administración centralizada.
Cómo funcionará Itera
El proyecto estará compuesto por 75 apartamentos con configuración lock-off, 10 lofts para oficinas, cerca de 300 metros cuadrados de comercio y seis niveles de parqueaderos.
Las unidades residenciales tendrán áreas entre 72 y 120 metros cuadrados. El concepto lock-off permite dividir funcionalmente un apartamento en dos espacios independientes, lo que puede ampliar los perfiles de ocupantes y diversificar los ingresos.
El proyecto incluirá coworking, gimnasio, espacios de bienestar, lavandería comunitaria, terrazas sociales y áreas para producción audiovisual. La operación estará a cargo de Vivit, empresa especializada en vivienda en renta, que administrará los arrendamientos, el mantenimiento y la experiencia de los residentes.
Los ingresos del área comercial también se incorporarán a la renta global, según el esquema divulgado por la compañía.
Lo que debe revisar un inversionista
La administración profesional puede simplificar la operación, pero el modelo exige una evaluación más amplia que la compra de un apartamento convencional.
Antes de invertir, será necesario conocer con precisión la estructura jurídica de la propiedad, las reglas de distribución de los ingresos, las comisiones del operador, los costos de mantenimiento, las proyecciones de ocupación y los mecanismos para vender o transferir la participación.
También será importante establecer si las rentas proyectadas son brutas o netas, qué gastos se descontarán de la bolsa común y quién asumirá inversiones extraordinarias, reparaciones o periodos prolongados de menor ocupación.
El comunicado no informa el valor de las unidades, una rentabilidad estimada ni una garantía de retorno. Por eso, el atractivo financiero deberá evaluarse cuando estén disponibles las cifras comerciales y operativas completas.
Itera refleja un cambio relevante en el mercado: la vivienda comienza a tratarse no solo como un activo para comprar y vender, sino como una plataforma de servicios capaz de producir ingresos recurrentes.
La oportunidad está respaldada por millones de hogares que ya prefieren o necesitan vivir en arriendo. La prueba para este nuevo modelo será demostrar que la administración colectiva puede ofrecer estabilidad, transparencia y resultados superiores a los de la renta individual tradicional.
