Alquileres de corta estadía bajo la lupa

Jun 26, 2023

¿Cómo afecta la reforma de la ley de propiedad horizontal a los alquileres de renta de corta estadía en Colombia?

El mundo ha vivido una revolución en cuanto a estadías turísticas, gracias a plataformas tecnológicas como Airbnb o Booking, que han introducido el concepto de alquileres de renta de corta estadía. Se calcula que estas representan casi el 15% de la actividad turística, según Oxford Economics, pero uno de los principales inconvenientes para el crecimiento de este sector es su regulación, la cual cuenta con vacíos normativos.

Actualmente existen dos proyectos de ley con la intención de reformar la Ley 675 de 2001, que buscan entre otras cosas, regular los alquileres de rentas de corta estadía en las propiedades horizontales en Colombia. La ley 675 de 2001, fue expedida hace más de 22 años, por lo que, se encuentra desactualizada en algunos aspectos, lo que genera un vacío regulatorio en materias como las rentas de corta estadía por lo que, en la actualidad, es necesario acudir a regulación paralela y complementaria para cubrirlos.

Algunos decretos y leyes como el Decreto 2590 de 2009, la Ley 1558 de 2012, la Ley 2068 de 2020 entre otros, intentan llenar el vacío de la mencionada ley en cuanto a las propiedades horizontales y las plataformas digitales como Airbnb, Booking, VRBO, etc. que sirven para publicar, dar publicidad y reservar alojamientos a través de internet. Esta regulación busca apoyar la apertura de los mercados digitales y el fortalecimiento de las economías colaborativas, pero manteniendo la legalidad, la armonía y la sana convivencia al interior de las propiedades horizontales.

Los proyectos de ley No. 205 de 2022 y el Proyecto de Ley No. 282 del 2022, buscan complementar la Ley 675. Con todo, estos, han generado grandes controversias en relación con la regulación en materia de alquileres de renta de corta estadía en las propiedades horizontales. Sin embargo, luego que se llevara a cabo el primero de los cuatro debates para que se tramite la ley en el Congreso, los proyectos fueron unificados y se decidió que el artículo que debía quedar en el proyecto de ley que reforma la Ley 675 de 2001 respecto de los alquileres de renta de corta estadía.

“Este artículo contempla que los alquileres de renta de corta estadía estén permitidos en todas las propiedades horizontales salvo que expresamente la asamblea de copropietarios con una votación igual o superior al 70% de los coeficientes de los copropietarios lo prohíba. Adicionalmente, se debe cumplir con las demás exigencias que ya se contemplan en las regulaciones, decretos y leyes de turismo.” afirmó Laura Ospina, Asociada Senior de CMS Rodríguez-Azuero.

Por su lado, Juliana Gómez Restrepo, Asociada de CMS Rodríguez-Azuero, asegura que “algunos de los argumentos que sustentan esta decisión radican en la importancia de fomentar las actividades turísticas en Colombia, el derecho a la libre empresa, el derecho de los propietarios a usar su bien inmueble como les parezca dentro de los parámetros de la ley, a no quedarse atrás en los avances de la digitalización, no prohibirlo porque incentivaría la ilegalidad y la informalidad; entre otros”. Según Oxford Economics, alrededor de US$899 millones deja está actividad anualmente y genera 64.000 empleos respaldados por los gastos de los huéspedes en el país.

La posición contraria, derivada de Proyecto de Ley 282 del 2022 establece que  los alquileres de corta estadía estén prohibidos en los reglamentos de propiedad horizontal salvo que estén aprobados de manera expresa en el POT, PBOT, y EOT y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal por mayoría calificada. Los argumentos de quienes apoyan esta posición versan particularmente en la inseguridad que genera la rotación de huéspedes al interior de las propiedades horizontales.

Con todo, la decisión final que se tome en el Congreso es un tema de relevancia en el país, toda vez que los alquileres de renta de corta estadía están cogiendo mucha fuerza dentro del turismo en Colombia, que representa una fuente de ingresos importante para una parte significativa de la población del país.

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