¿Es un buen momento para invertir en finca raíz en una coyuntura de altas tasas y volatilidad del dólar?  

Abr 17, 2023

FreePik

Los inversionistas interesados en el mercado inmobiliario corporativo deben tener en cuenta que este tipo de inversiones son de largo plazo, pues son activos de baja liquidez aunque con rentabilidad estable sobre el tiempo.

Las inversiones en finca raíz siempre han sido consideradas por los colombianos como una de las mejores alternativas para diversificar un portafolio, crear patrimonio o incluso protegerse en tiempos de crisis o al menos retadores como el actual. 

A pesar de sus beneficios solo un el 21,28% de los compradores (personas naturales) adquiere un inmueble residencial con el objetivo de invertir, mientras que 78,72% lo hace para habitarlo según La Haus. 

Por esto, entender el panorama del sector inmobiliario como inversión es clave para enfrentar los retos de 2023 y 2024, en un contexto de mayor inflación, altas tasas, volatilidad cambiaria e incertidumbre en los mercados financieros globales.

Felipe Becerra, Director de Innovación e Inteligencia de Mercados de Colliers International, dice que “la inflación generó que los bancos centrales incrementaran sus tasas de interés, creando de esta manera presiones en las monedas, y afectando el consumo, lo que se puede traducir en los retos para el segmento retail”.

Ante la subida de las tasas de interés, se ha generado una falta de liquidez en el mercado inmobiliario, pues los diferentes actores se enfrentan a figuras de apalancamiento costosas, impidiendo la expansión de sus portafolios de inversión.

A su vez, los inversionistas o fondos de inversión que adquirieron activos de manera apalancada se han visto afectados por dicho incremento, como consecuencia de esta situación, los inversionistas están buscando liquidez con la venta de alguna de sus propiedades.

De hecho, el aumento de la oferta de inmuebles puede representar oportunidades interesantes para quienes quieran incursionar en este mercado, especialmente aquellos inversionistas que tienen una estructura de capital con menor deuda, pues hace unos 5 a 10 años encontrar este tipo de activos estabilizados en el sector era poco probable.

Sin embargo, los inversionistas que se encuentran interesados en el mercado inmobiliario corporativo deben tener en cuenta que este tipo de inversiones son de largo plazo, pues son activos de baja liquidez con rentabilidad estable sobre el tiempo.

Pero, ¿cómo están los segmentos corporativos para invertir en ellos? ¿Qué tipo de retos y oportunidades enfrentan el industrial, el retail y las oficinas? 

●  Industrial: el panorama para este tipo de activos es bastante positivo, cerca de un millón de m2 han sido ocupados, lo que indica que hay una dinámica que responde principalmente al e-commerce durante el 2021 y a un aumento de espacio para operadores logísticos. Por ello hay un cambio favorable para la balanza comercial, y se ve una oportunidad de inversión para empresas extranjeras.

Esto aplica sobre todo para Barranquilla o Cali, que son estratégicas para empresas importadoras y exportadoras, haciendo énfasis que las estrategias de ‘nearshoring’ han permitido una mayor demanda por espacios en zonas francas y en corredores logísticos.

Ante los altos niveles de costo de deuda y construcción los BTS (construcciones a la medida) se han frenado y esto ha generado una demanda represada. Para el mediano plazo se puede esperar la configuración de nuevos proyectos industriales y logísticos, dado que este segmento se encuentra en etapa de consolidación, lo cual representa una oportunidad para aquellos inversionistas que cuentan con capital y liquidez para desarrollar.

Retail: Teniendo en cuenta el panorama político y macroeconómico global, donde existen presiones inflacionarias, hay posibilidades de que exista un deterioro en el consumo de los hogares, por lo que las ventas pueden caer repercutiendo negativamente en la ocupación de espacios comerciales.

Sin embargo, los operadores y administradores de centros comerciales han tomado decisiones estratégicas frente a una eventual caída del consumo, dentro de dichas decisiones se puede observar que los últimos tres años el mix de inquilinos se ha reconfigurado para diversificar el tráfico de usuarios.

Dentro de la oferta de activos de inversión se encuentran inmuebles de este segmento en ubicaciones consolidadas con rentabilidades atractivas, las que ofrecen un ingreso variable en función de las ventas generadas de sus inquilinos.

Oficinas: actualmente la tasa de disponibilidad a nivel nacional es de 10.61%. En el último año no se ve un descenso sustancial, aunque esto no responde solamente a que existan liberaciones de espacio, sino a la entrada de nuevos proyectos que al ingresar con niveles de ocupación promedio del 60% concluyen en una mayor oferta de espacios.

Uno de los principales retos a los que se enfrenta este segmento es que en la situación económica actual, las empresas tienden a disminuir su capital de trabajo temporalmente para luego volver a expandirse.

Esto se traduce en que la demanda de espacios puede verse ralentizada en el corto y mediano plazo a causa de lo anterior. A pesar de ello, la absorción neta en 2022 alcanzó los 120.000 m2.

Al igual que en el retail, en la oferta de activos inmobiliarios se pueden encontrar inmuebles con buenas características contractuales y de rentabilidad en ubicaciones premium.

Dada la pausa en los nuevos proyectos se espera que la oferta del inventario actual disminuya, incrementando los precios de renta que a su vez se traducirán en un incremento de los ingresos para los inversionistas.

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