En un país donde cerca del 83 % de la población vive en zonas de amenaza sísmica intermedia o alta, comprar vivienda exige mirar más allá de los acabados y las zonas comunes.
La seguridad estructural comienza a ganar relevancia como criterio de compra de vivienda en Colombia. Aunque el precio, la ubicación, el área y las posibilidades de valorización siguen concentrando buena parte de la decisión, existen componentes técnicos menos visibles que determinan cómo responderá una edificación ante un sismo y qué tan protegida está la inversión de una familia.
El asunto no es menor. El Instituto Distrital de Gestión de Riesgos y Cambio Climático, Idiger, señala que aproximadamente el 83 % de la población colombiana está localizada en zonas de amenaza sísmica intermedia y alta. Además, el Servicio Geológico Colombiano, SGC, recordó recientemente que el país está expuesto a esta amenaza y que su Modelo Nacional de Amenaza Sísmica sirve como herramienta para el ordenamiento territorial, la planificación urbana y el diseño de infraestructura.
El modelo del SGC no predice cuándo ocurrirá un terremoto. Su función es estimar probabilísticamente las intensidades que podrían presentarse y los posibles efectos sobre las personas, las construcciones y el territorio. Esa información permite establecer requisitos de diseño y anticipar escenarios de daños y pérdidas.
La altura no determina por sí sola la seguridad
Una edificación de muchos pisos no es necesariamente más insegura que una construcción baja. Su comportamiento depende del suelo, el sistema estructural, los materiales empleados, la calidad de la ejecución y el cumplimiento de las normas técnicas.
Cusezar destaca que la seguridad comienza antes de la obra, con los estudios geotécnicos y el diseño estructural, y continúa durante la construcción mediante controles de materiales, supervisión y seguimiento de los procesos.
“Son aspectos que muchas veces no están a simple vista, pero que son fundamentales para proteger la vida”, explica Luis Guillermo Cantor, director de diseño de Cusezar.
El experto aclara que una construcción sismo resistente no debe entenderse como una edificación indestructible. Su propósito es que tenga un mejor comportamiento frente al movimiento sísmico, disminuya el riesgo de colapso y proteja a sus ocupantes.
Esta diferencia es relevante para compradores e inversionistas: la norma no promete que un inmueble permanezca intacto después de un terremoto severo, sino que incorpora criterios para preservar vidas y controlar los daños dentro de los niveles de seguridad previstos.
Los documentos que debería revisar un comprador
La compra de vivienda es, para muchas familias, la operación patrimonial más importante de su vida. Por eso, la debida diligencia no debería limitarse al contrato, el crédito hipotecario o la tradición del inmueble.
Antes de tomar una decisión, el comprador puede solicitar información sobre la licencia de construcción, los estudios de suelo, los diseños estructurales aprobados, los controles de calidad y la supervisión técnica del proyecto.
Uno de los documentos más relevantes es el Certificado Técnico de Ocupación, aplicable a las edificaciones que deben contar con supervisión técnica independiente. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, este certificado acredita que la obra fue ejecutada conforme a los planos, diseños y especificaciones estructurales y geotécnicas aprobados bajo el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente, NSR-10.
La Ley 1796 de 2016, conocida como Ley de Vivienda Segura, establece que las edificaciones que superen los 2.000 metros cuadrados de área construida deben someterse a supervisión técnica independiente del constructor. Una vez terminada la obra, el certificado debe protocolizarse mediante escritura pública e inscribirse en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes.
En los proyectos que no requieren esa supervisión independiente, debe existir una Autorización de Ocupación emitida por la autoridad competente, que verifica que la construcción se ejecutó de acuerdo con la licencia. El Ministerio de Vivienda advierte que se trata de figuras diferentes y que una no reemplaza a la otra.
La supervisión debe ser realmente independiente
La independencia del control técnico es uno de los pilares de la regulación. El supervisor encargado de verificar el cumplimiento estructural no puede intervenir simultáneamente como diseñador, constructor, propietario o interesado comercial del mismo proyecto.
El Ministerio de Vivienda también precisa que la interventoría general de una obra no sustituye al supervisor técnico independiente. Mientras la primera puede vigilar obligaciones contractuales, el segundo debe comprobar el cumplimiento de los requisitos técnicos y científicos de la construcción y expedir el certificado de ocupación.
Para los compradores, esta separación representa una capa adicional de control. Para las constructoras, implica documentar decisiones, ensayos de materiales, consultas técnicas y posibles ajustes realizados durante la ejecución.
Aunque estos procedimientos pueden elevar los costos de estructuración y construcción, también reducen riesgos legales, reputacionales y financieros. Desde una perspectiva empresarial, la seguridad estructural no debe verse únicamente como una obligación regulatoria: es una condición para proteger el activo, respaldar la confianza del comprador y preservar el valor de largo plazo de un proyecto.
La seguridad no termina con la entrega
El comportamiento futuro de una edificación también depende del uso que hagan propietarios y residentes. Abrir vanos, retirar muros, intervenir placas, modificar fachadas o alterar elementos estructurales sin asesoría profesional puede afectar las condiciones con las que fue diseñada.
Cusezar recomienda que cualquier modificación cuente con acompañamiento técnico y respete las especificaciones originales del proyecto. También resulta necesario atender señales como fisuras relevantes, asentamientos, humedades severas o intervenciones no autorizadas, además de mantener actualizadas las rutas de evacuación y participar en simulacros.
La conclusión para el mercado inmobiliario es clara: el valor de una vivienda no está únicamente en lo que puede observarse durante una visita comercial. También está en los estudios, diseños, materiales, controles y documentos que respaldan su construcción.
En un territorio altamente expuesto a la actividad sísmica, verificar esos elementos no es una formalidad. Es una decisión de protección patrimonial y una señal de que la vivienda fue concebida para responder de manera adecuada frente a uno de los principales riesgos naturales del país.
